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問7.如何披露企業(yè)出具的相關(guān)承諾、說明和證明？

答:評(píng)估實(shí)踐中，經(jīng)常有一些評(píng)估事項(xiàng)，特別是評(píng)估參數(shù)依據(jù)方面的事項(xiàng)，評(píng)估專業(yè)人員要求委托人出具一些書面說明。例如：影響企業(yè)未來收益的項(xiàng)目投產(chǎn)時(shí)間、達(dá)產(chǎn)時(shí)間、或者某項(xiàng)重要合同的簽署、某項(xiàng)目取得核準(zhǔn)的時(shí)間、取得某項(xiàng)資質(zhì)的時(shí)間等，完整披露這些內(nèi)容十分重要。舉例說明如下：

（1）對(duì)于企業(yè)內(nèi)部事項(xiàng)，例如在建企業(yè)或項(xiàng)目未來收益預(yù)測(cè)事項(xiàng)，項(xiàng)目投產(chǎn)達(dá)產(chǎn)時(shí)間，可以取得企業(yè)的說明，并根據(jù)該說明在報(bào)告中全面披露企業(yè)的安排，評(píng)估的判斷，以及評(píng)估結(jié)果以該說明為基礎(chǔ)等完整信息。

（2）對(duì)于涉企政府審批事項(xiàng)，例如高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)證書的申請(qǐng)取得、稅收優(yōu)惠政策的獲取等，確認(rèn)已受理并已初審?fù)ㄟ^（或類似審批進(jìn)度）可以取得企業(yè)的書面承諾，作為評(píng)估判斷的基礎(chǔ)條件。對(duì)于該事項(xiàng)，建議在報(bào)告中全面披露，包括：承諾的事項(xiàng)，評(píng)估的判斷，評(píng)估結(jié)果以該承諾為基礎(chǔ)等完整信息。

（3）對(duì)企業(yè)法人資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)，例如房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，可以要求企業(yè)出具專項(xiàng)說明，說明產(chǎn)權(quán)登記進(jìn)度或者不準(zhǔn)備辦理權(quán)屬登記的具體情況，作為評(píng)估基礎(chǔ)，并在評(píng)估報(bào)告中如實(shí)披露說明內(nèi)容及評(píng)估處理情況。

問8.權(quán)屬資料不全與產(chǎn)權(quán)瑕疵是什么關(guān)系？如何披露？

答：評(píng)估實(shí)踐中，在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告出具時(shí)，因各種原因存在諸如房屋、土地等資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件不全、或缺失或正在辦理等問題，一些評(píng)估專業(yè)人員將權(quán)屬證明文件資料不齊全或缺失披露為“產(chǎn)權(quán)瑕疵”，從而與同一項(xiàng)目中其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（如律師等）的披露存在差異。

（1）產(chǎn)權(quán)瑕疵，一般是指資產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)本身的產(chǎn)權(quán)存在缺陷或不足。產(chǎn)權(quán)瑕疵和產(chǎn)權(quán)清晰，都是一種產(chǎn)權(quán)界定的法律性質(zhì)結(jié)論。在產(chǎn)權(quán)界定時(shí)，權(quán)屬資料是必要條件，但權(quán)屬資料不全并不一定表明資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況形成瑕疵。權(quán)屬證書等權(quán)屬資料不齊全或缺失，很有可能是權(quán)屬資料或證明本身的瑕疵，而不一定是產(chǎn)權(quán)本身的瑕疵。同理，權(quán)屬證書等權(quán)屬資料齊全也可能僅代表權(quán)屬資料或證明本身的完整，而不能絕對(duì)認(rèn)定產(chǎn)權(quán)本身的無瑕疵。所以需要評(píng)估專業(yè)人員審慎對(duì)待嚴(yán)謹(jǐn)判斷。

一般來說，實(shí)務(wù)中需要對(duì)以下情況予以重點(diǎn)關(guān)注，注意與此相關(guān)聯(lián)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證記載的事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致；資產(chǎn)的建設(shè)取得與法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定不符，如小產(chǎn)權(quán)等違章建設(shè)的房產(chǎn)，其本身不具有合法性；資產(chǎn)的權(quán)屬存在爭(zhēng)議、糾紛等情況。

（2）實(shí)務(wù)中，權(quán)屬資料不齊全的情況一般有：在自有土地上出資建設(shè)的房屋建筑物，由于歷史原因，報(bào)建審批等手續(xù)不夠完整，未取得權(quán)屬證書，但一直由現(xiàn)權(quán)利人占有、使用，未有人申請(qǐng)?zhí)岢鲞^權(quán)利主張；企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)重組劃轉(zhuǎn)或交易后，對(duì)權(quán)屬證書尚未完成變更登記；購(gòu)置的房屋或土地等資產(chǎn)，已辦理取得權(quán)屬證書，但購(gòu)置資產(chǎn)的價(jià)款尚未支付完畢；原權(quán)利登記的資產(chǎn)數(shù)量、用途等事項(xiàng)發(fā)生變更后未進(jìn)行變更登記等。