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《民法典》關(guān)于抵押質(zhì)押方面的變化
來源:《民法典》關(guān)于抵押質(zhì)押方面的變化 - 業(yè)界觀點 - 中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會 http://www.creva.org.cn/index.php?m=content&c=index&a=show&catid=46&id=8232 | 作者:評估部 劉驍楠 | 發(fā)布時間: 2021-02-05 | 3972 次瀏覽 | 分享到:
四川恒通房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司重慶分公司 徐長林
       本篇將聚焦《民法典》關(guān)于抵押質(zhì)押方面與我國原來的《擔保法》和《物權(quán)法》不相同的規(guī)定對評估可能帶來的影響。因擔保關(guān)系主要涉及債權(quán)與物權(quán)，1995年頒布《擔保法》時，《合同法》和《物權(quán)法》都還沒有頒布，此次編纂民法典時將《擔保法》及部分《擔保法》司法解釋內(nèi)容編入了《民法典》物權(quán)篇和合同篇，2021年1月1日《民法典》實施后《擔保法》將廢止。抵押估價業(yè)務是房地產(chǎn)估價師、土地估價師的一個重要的業(yè)務范圍和類型，估價師們有必要了解《民法典》關(guān)于抵押擔保方面的新變化、新規(guī)定。
       一、賦予抵押權(quán)的追及效力
       《擔保法》第四十九條規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。按該條款理解，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押物，但有告知義務，并沒有需要抵押權(quán)人同意的規(guī)定，應該說所有權(quán)人的處置權(quán)能還是完整的?！段餀?quán)法》出臺后對擔保法的該部分進行了規(guī)定，第一百九十一條規(guī)定“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外?！笨吹贸鰜怼段餀?quán)法》規(guī)定更為嚴苛，已經(jīng)限制了所有權(quán)人的處置權(quán)。本次《民法典》又強化了對所有權(quán)人的處置權(quán)的完善和保護，第四百零六條修正了《物權(quán)法》規(guī)定，比原《擔保法》限制更少，但同時設置了抵押權(quán)的追及效力，《民法典》規(guī)定“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響?！钡盅簷?quán)的追及效力就是無論抵押物轉(zhuǎn)到什么人手里，抵押權(quán)的效力伴隨著抵押物一直存在，抵押權(quán)人仍然可以主張物的抵押權(quán)，利益絲毫不受影響。如果抵押權(quán)人能夠證明抵押物的轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)，還沒到所擔保債務的履行條件，可以選擇提前清償或提存，這樣雙方的利益都得到保護。這就意味著未來有帶抵押權(quán)的房屋交易，房屋受讓人可以在受讓的不動產(chǎn)上有抵押權(quán)的情形下，通過與抵押人協(xié)商而扣除抵押權(quán)所擔保的債權(quán)價值，給出一個抵押財產(chǎn)的合理受讓價格；另一方面，受讓人如果不想受讓有權(quán)利負擔的不動產(chǎn)，也可以通過代為清償債務而消滅抵押權(quán)，從而取得沒有權(quán)利負擔的不動產(chǎn)。這個制度還會有一個好處——允許抵押人處置抵押物。目前，該類處置全部由法院處置，難免有抵押物交換價值得不到充分體現(xiàn)甚至損害抵押人財產(chǎn)的情況。未來，估價師有可能評估設定有抵押權(quán)的抵押物的價值評估和提供咨詢服務。
       值得注意的是，以上規(guī)定不適用于動產(chǎn)抵押，比如汽車抵押，動產(chǎn)的抵押權(quán)沒有追及效力?！睹穹ǖ洹返谒陌倭闼臈l規(guī)定以動產(chǎn)抵押的，不得對抗正常經(jīng)營活動中已經(jīng)支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人。
        二、允許流押、流質(zhì)
       房地產(chǎn)估價的專業(yè)人士都知道《擔保法》有一個特殊規(guī)則，訂立抵押合同或質(zhì)押合同的時候，不能約定行使抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)時抵押物或質(zhì)物直接歸于債權(quán)人，即使有這樣的約定，該約定條款也是無效的?！稉７ā返谒氖畻l規(guī)定“訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有?！钡诹鶙l對質(zhì)押也有相同規(guī)定，《物權(quán)法》承襲了此規(guī)定。有這樣的規(guī)定也是為了公序良俗，趁人之危在我們國家傳統(tǒng)社會當中是一種不道德的行為。中國傳統(tǒng)的當鋪就是這樣的經(jīng)營方式和模式，如果約定的時間不贖回典當物品，那么根據(jù)約定，典當?shù)奈锲分苯託w當鋪所有。國家之所以禁止流質(zhì)流押，是為了體現(xiàn)民法的公平等價有償原則，在很多情況下，特別是受傳統(tǒng)社會的影響，當鋪始終給人趁人之危的感覺。民法講究意思自治，如果規(guī)定以物抵債或者債務清償不損害其他任何人的利益，那么為什么要規(guī)定他們無效呢？如果這是一個顯失公平的條款，那么也可以依據(jù)《民法典》進行校正，當事人的權(quán)利也會得到救濟。簡單的禁止與民法的意思自治原則相違背，本次編撰時對此進行修改調(diào)整符合民法的精神。如果是這類規(guī)定可直接抵償?shù)牡盅汉贤涞盅簝r值和通常的抵押合同房產(chǎn)的抵押價值是否相同呢？也是值得專業(yè)人士思考的?！睹穹ǖ洹返谒陌倭阋粭l規(guī)定“抵押權(quán)人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償。”這一規(guī)定與抵押追及效力相銜接，抵押權(quán)人可以獲得抵押財產(chǎn)的物權(quán)，但物權(quán)價值大于抵押債權(quán)時，應該將多余部分價款返還給抵押人，即有返還之債。同理，如果抵押物價值小于擔保債權(quán)的，債權(quán)人仍舊有對未償還債務的償還義務。
       未來，估價師可能會對流押和流質(zhì)財產(chǎn)確定返還金額進行評估和提供咨詢服務。
       三、抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)的效力順序
       評估中經(jīng)常涉及抵押權(quán)的優(yōu)先效力問題，優(yōu)先償還順序不同，評估時優(yōu)先受償款扣除不同。對于抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存的情況對受償順序往往有不同理解，《物權(quán)法》沒有規(guī)定同一個物上設立了抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)的效力問題，《擔保法》司法解釋第七十九條第一款規(guī)定“同一財產(chǎn)法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時，抵押權(quán)人優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償。同一財產(chǎn)抵押權(quán)與留置權(quán)并存時，留置權(quán)人優(yōu)先于抵押權(quán)人受償?！钡F(xiàn)實情況比規(guī)定更復雜，此次《民法典》對抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)的效力順序進行了詳細的規(guī)定，對原來《擔保法》的規(guī)定做了更正。《民法典》第四百一十五條規(guī)定“同一財產(chǎn)既設立抵押權(quán)又設立質(zhì)權(quán)的，拍賣、變賣該財產(chǎn)所得的價款按照登記、交付的時間先后確定清償順序”，如果將該條款展開敘述的話，其具體的判定規(guī)則包括：
       1.一個動產(chǎn)既設立了抵押權(quán)，又設立了質(zhì)權(quán)的，抵押權(quán)沒有登記的，質(zhì)權(quán)的效力優(yōu)先，因為抵押權(quán)沒登記則未設立。
       2.如果一個物既是抵押權(quán)的標的物，也是質(zhì)權(quán)的標的物，設立時間在前的優(yōu)先受償，而不是《擔保法》規(guī)定的是抵押權(quán)優(yōu)先。
       如果同是抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)的標的物，質(zhì)權(quán)設立的同時，抵押權(quán)也進行了登記，就是抵押登記和質(zhì)物交付在同一時刻，個人認為類推適用《民法典》第四百一十四條第一款第3項，按照債權(quán)比例清償。
       四、設立了超級優(yōu)先權(quán)
       《民法典》第四百一十六條規(guī)定“動產(chǎn)抵押擔保的主債權(quán)是抵押物的價款，標的物交付后十日內(nèi)辦理抵押登記的，該抵押權(quán)人優(yōu)先于抵押物買受人的其他擔保物權(quán)人受償，但是留置權(quán)人除外?！边@就創(chuàng)設了新規(guī)則，對于保護貨物的銷售方極為有利，對于維護正常的生產(chǎn)經(jīng)營秩序有非常重要的價值。比如汽車銷售中經(jīng)常有按揭銷售的情況，如果汽車又被質(zhì)押了，可能質(zhì)押物交付時間早于辦理汽車按揭抵押登記的時間，如果按時間先后，按揭銀行就有很大風險。原來規(guī)定抵押權(quán)優(yōu)先于質(zhì)押權(quán)，現(xiàn)在以生效時間先后為準，如果不補充這一規(guī)定，顯然不合理，這也是與《民法典》抵押權(quán)與質(zhì)押效力順序做了新規(guī)定后的一個銜接制度。評估中如果遇到該類抵押物的評估，即使其登記時間在先，只要是賣方在貨物交付后十日內(nèi)辦理抵押登記的，即使比其他人的抵押登記時間晚，也有比其他抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。此條規(guī)定即是對抵押物償還順序按登記時間先后的規(guī)定的例外。比如購買的汽車十日內(nèi)質(zhì)押給他人，即使質(zhì)押合同簽訂了、質(zhì)物也交付了，也不得對抗購買汽車按揭款的抵押效力，也就是說將來拍賣該汽車所得款項，首先要用來償還銀行的按揭款。
       五、租賃權(quán)對抗抵押權(quán)細化
       《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”把財產(chǎn)出租時點界定為“訂立抵押合同前”合同財產(chǎn)出租，但這個時點的界定在現(xiàn)實中存在較大爭議，很不容易確定。另外，什么樣的情況算是已經(jīng)出租，簽訂了租賃合同、合同成立且有效算不算已出租?！睹穹ǖ洹返谒陌倭阄鍡l修改為“抵押權(quán)設立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?！卑褧r點變更為抵押權(quán)設立前，而抵押權(quán)的設立是需要到登記機關(guān)辦理登記的，這個時點是可以確定的；把出租細化為已經(jīng)出租并且轉(zhuǎn)移占有，如果不轉(zhuǎn)移占有，只是簽訂了合同，那么也沒有對抗效力。估價師評估時確定租賃對抵押的影響要注意兩個方面，一是時點是抵押權(quán)設立前，報告當中一定要提醒現(xiàn)場查看日至抵押登記辦理之前這個時間段的風險；二是現(xiàn)場查勘要確認現(xiàn)場是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有抵押物，如果僅僅提供了租賃合同，但沒有轉(zhuǎn)移占有，同樣可以不考慮該租賃關(guān)系，同時，也要關(guān)注轉(zhuǎn)移占有是否在抵押登記辦理之前。
       六、最高額抵押債權(quán)確定
       最高額抵押中保護的是抵押權(quán)人確定的債權(quán)，只有確定的債權(quán)才屬于抵押債權(quán)。其中，當?shù)盅何锉徊榉?、扣押后，如果抵押?quán)人并不知道其已被查封、扣押的情況下，繼續(xù)發(fā)放的貸款不屬于擔保債權(quán)，不得優(yōu)先受償。這在現(xiàn)實中有較大的難度，要求抵押權(quán)人發(fā)放后續(xù)貸款的時候，每一筆貸款都應該去查詢是否有查封、扣押的情況?！睹穹ǖ洹穼Υ俗隽司植康恼{(diào)整，把原來物權(quán)法規(guī)定的抵押財產(chǎn)被查封、扣押修改為：“抵押權(quán)人知道或者應當知道抵押財產(chǎn)被查封、扣押”，這樣就給抵押權(quán)人更多的抗辯權(quán)利，有利于保護其利益。
       以上六點是本人覺得作為評估師在進行抵押估價時，應該掌握的《民法典》實施帶來的新變化。
-----摘自《中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會官網(wǎng)》