女人被狂C到高潮视频网站,亚洲日本一区二区三区在线,亚洲另类激情综合偷自拍图,天堂√在线中文官网在线

應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格-擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。

上述政策演變過程，確定了劃撥土地評(píng)估基本技術(shù)路線，一是可用取得成本和開發(fā)成本直接估算，二是按照劃撥價(jià)格加出讓金等于出讓市場價(jià)格的公式推算。

但實(shí)際如何操作，《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及后來的政策規(guī)范等并無明確規(guī)定，估價(jià)師只能通過成本法和直接對(duì)市場價(jià)進(jìn)行比例（政府公布的出讓金繳納比例）折算，勉強(qiáng)應(yīng)付評(píng)估要求。市場比較法、收益法又受到劃撥地市場不發(fā)育的嚴(yán)重限制。

就連成本法，也有部分估價(jià)師提出，對(duì)位于市區(qū)的劃撥工業(yè)用地而言，拆遷成本甚至高于工業(yè)用地市場價(jià)格，導(dǎo)致核算出的出讓金為負(fù)值，似乎連成本法也不能使用了。劃撥土地使用權(quán)評(píng)估，突然間變成一個(gè)擺在估價(jià)師面前的難題，很長一段時(shí)間沒有較好的解決辦法。

可在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》大框架下，適當(dāng)選擇方法開展劃撥用地評(píng)估。

劃撥土地評(píng)估，表象雖然是對(duì)土地使用權(quán)權(quán)益組成部分的單獨(dú)量化，但實(shí)際還是土地價(jià)格形成過程的測算，脫離不開已有的政策規(guī)定，可以在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》方法的大框架下解決。

首先考慮的是直接成本法。劃撥土地使用權(quán)人在取得土地時(shí)，支付了取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用，其支付的代價(jià)即為他的權(quán)益，理應(yīng)獲得后期相應(yīng)增值收益。評(píng)估時(shí)點(diǎn)的土地取得成本和開發(fā)費(fèi)用，相對(duì)來說已經(jīng)包含了時(shí)間增值，可以直接視為劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。需要強(qiáng)調(diào)的是，此時(shí)的取得成本為當(dāng)?shù)匾话憧陀^成本，而不是待評(píng)估宗地的實(shí)際征地成本。

土地評(píng)估之所以成為一門科學(xué)，是因?yàn)橥恋貎r(jià)值的客觀形成規(guī)律，我們能循此推算所有土地的價(jià)格并能證明其邏輯性。如果取宗地實(shí)際發(fā)生費(fèi)用，將變?yōu)楹唵蔚慕?jīng)營核算活動(dòng)，評(píng)估的科學(xué)基礎(chǔ)也將不復(fù)存在。

對(duì)于市區(qū)的宗地，一般情況下，不建議對(duì)地價(jià)水平進(jìn)行土地級(jí)別修正，默認(rèn)在過去的時(shí)間里，征地拆遷現(xiàn)象在整個(gè)市區(qū)范圍都有發(fā)生，由此推算出的土地取得費(fèi)用為一般客觀水平，除非樣點(diǎn)數(shù)量多到足以建立起其與土地級(jí)別間的相關(guān)關(guān)系。但是對(duì)遠(yuǎn)郊區(qū)或鄉(xiāng)村的宗地，可根據(jù)實(shí)際情況酌情修正，修正系數(shù)可通過比較距待估宗地最近鄉(xiāng)鎮(zhèn)未級(jí)地與城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)未級(jí)地相同用途土地質(zhì)量分獲得。

因劃撥地本身權(quán)益的限制，劃撥地理論上不存在二級(jí)市場，劃撥地轉(zhuǎn)有償?shù)陌咐蠖鄟碜?0%的比例，市場比較法的應(yīng)用前提不夠充分，只有收益和剩余法可做文章，由于前述原因限制，想通過直接評(píng)估就能得到劃撥地價(jià)格的難度很大，需要另辟蹊徑。